金融街(000402):双轮提效,稳健发展-投资价值分析报告

具备独特经营模式的老牌国企,全年收入利润有望实现正增长。公司与国家级金融中心同名同源,背靠北京市西城区国资委,全程参与并主导实施了金融街区域规划、开发、建设及运营工作,逐步形成五大城市群布局,房地产开发、物业出租和物业经营三大板块协同经营模式。2022年前三季度公司持续强化项目结算,降本增效,叠加积极处置酒店资产优化债务结构,实现营业收入155.1亿元,归母净利润13.8亿元,分别同比增长60.5％和23.9％。

   经营性业务:坐拥核心资产,抗周期特征显著。作为"双轮驱动"战略重要组成部分,非开发业务已成为公司稳定发展的核心组成部分。公司目前共持有22个在建及在运营出租项目,权益可出租面积121.2万平米。公司非开发业务最核心资产为北京金融街商圈10处出租物业,权益可出租面积33.6万平米,上半年平均月租金达322元/平米,平均出租率91.3％,实现了公司约81.6％的租金收入。金融街商圈作为北京核心商圈之一,资产高度稀缺,租金及空置率表现远优于其他商圈,金融街购物中心的重奢定位巩固运营护城河。当前公司仍有4个位于北京、上海、重庆、武汉的出租物业处于完工但未完全运营状态,随着新项目运营效率持续提升,公司非开发业务收入有望进一步提升。

   开发业务:结构调整但韧性仍存。公司前三季度实现合约销售金额211.4亿元,合约销售面积89.7万平米,分别同比下降26.3％和37.8％,销售表现好于行业平均,销售排名自去年底提升21位至22年前10月的68位。在行业下行周期中公司持续调整产品结构,商务产品占比持续缩小,住宅品质化进程有序推进,同时阶段性降低开工面积及拿地力度,保障交付竣工。截止6月,公司在手权益储备面积1267万平米,其中64％分布于一线及新一线城市,2020年至今公司新增土地储备全部位于京津冀、长三角、珠三角城市群。我们认为公司开发业务仍具备韧性,得益于长期积累的优质土储资源和较强的开发能力,叠加行业销售持续复苏,公司销售排名有望进一步提升。

   融资渠道持续畅通,公司治理谨慎稳健。公司保持市场良好的信用形象,2022年至今累计发行公司债券和中期票据44.8亿元,加权平均成本仅3.35％。截止2022年6月,公司融资余额801亿元,较2020年高点下降73亿元,融资结构持续多元,融资期限分布合理,三年以上融资余额占比达78.0％。我们测算2021年公司综合融资成本区间为3.78％-5.19％,较2019年大幅降低。我们认可公司稳健的经营理念,随着公司陆续推进经营性物业出表以及未来销售表现的逐步恢复,我们预期公司资产负债结构将得到持续优化,公司核心竞争力将得到进一步加强。

   风险因素:开发产品滞销的风险;出租性物业运营受到疫情冲击,减免租影响公司业绩的可能风险;宏观经济增速放缓,写字楼物业租赁需求下行的风险;局部地区疫情反复,影响公司管理的购物中心经营和开发业务施工、销售的风险;北京市写字楼市场竞争激烈,影响公司写字楼租金和出租率的风险

   投资建议:公司开发业务韧性强劲,在手资源充裕、布局合理;持有物业资产稀缺性高、租金表现稳健。我们认同公司的谨慎经营、维持核心储备的战略,同时看好健康的财务为公司带来的相对优势。我们预测公司2022/2023/2024年EPS0.58/0.63/0.68元/股,参照中国国贸、陆家嘴和恒隆地产2022年10.2倍PE的平均估值,给予公司2022年11倍目标PE,对应目标价6.3元,首次覆盖,给予"买入"评级。