光明地产:海博西郊评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊
物流有限公司股权所涉及的上海海博西郊物流有限
公司股东全部权益价值
资产评估报告
东洲评报字【2024】第 2392 号
（报告书）
共 1 册 第 1 册
上海东洲资产评估有限公司
2024 年 10 月 28 日

中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
报告编码： 3131020001202402587
合同编号： 东洲评委（202410146）号
报告类型： 法定评估业务资产评估报告
报告文号： 东洲评报字【2024】第 2392 号
光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊
报告名称： 物流有限公司股权所涉及的上海海博西郊物流有限
公司股东全部权益价值
评估结论： 598,906,758.95 元
评估报告日： 2024 年 10 月 28 日
评估机构名称： 上海东洲资产评估有限公司
张静静（资产评估师）会员编号：31190119
签名人员：
刘皓洁（资产评估师）会员编号：31220062
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期：2024-11-01
声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应当
对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”
九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉
及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查
验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如
实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权
属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
十、我们对设备、建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使
用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能
力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托
人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本
资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
东洲评报字【2024】第 2392 号 -1-

目录
资产评估报告
（目录）

声明 ...... 1
目录 ...... 2
摘要 ...... 3
正文 ...... 7
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人...... 7

（一） 委托人概况 ...... 7

（二） 被评估单位概况 ...... 8

（三） 委托人与被评估单位之间的关系 ...... 10

（四） 其他资产评估报告使用人 ...... 10

二、 评估目的...... 10
三、 评估对象和评估范围...... 10

（一） 评估对象 ...... 10

（二） 评估范围 ...... 10

（三） 委估资产的主要情况 ...... 11

（四） 被评估单位申报的表外资产的类型、数量 ...... 13

（五） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 ...... 13

四、 价值类型及其定义...... 13
五、 评估基准日...... 14
六、 评估依据...... 14

（一） 经济行为依据 ...... 14

（二） 法律法规依据 ...... 14

（三） 评估准则依据 ...... 16

（四） 资产权属依据 ...... 16

（五） 评估取价依据 ...... 17

（六） 其他参考资料 ...... 17

七、 评估方法...... 18

（一） 评估方法概述 ...... 18

（二） 评估方法的选择 ...... 18

（三） 资产基础法介绍 ...... 19

八、 评估程序实施过程和情况...... 29
九、 评估假设...... 31

（一） 基本假设 ...... 31

（二） 一般假设 ...... 31

十、 评估结论...... 32

（一） 相关评估结果情况 ...... 32

（二） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明 ...... 32

（三） 关于评估结论的其他考虑因素 ...... 33

（四） 评估结论有效期 ...... 34

（五） 有关评估结论的其他说明 ...... 34

十一、 特别事项说明...... 34
十二、 评估报告使用限制说明...... 37
十三、 评估报告日...... 38
附件 ...... 40
东洲评报字【2024】第 2392 号 -2-

摘要
光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊物流有限公司
股权所涉及的上海海博西郊物流有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
东洲评报字【2024】第 2392 号
摘要
特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估
报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规
定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对经
济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估报告摘要如下：
委托人：光明房地产集团股份有限公司
被评估单位：上海海博西郊物流有限公司
评估目的：股权转让
经济行为：根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊物流有
限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]219号），光明房地产集团股份有限公
司拟转让上海海博西郊物流有限公司股权。
评估对象：被评估单位股东全部权益价值。
评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流
动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值2,503,317,719.25元，负债
合计账面价值2,545,545,634.56元，所有者权益-42,227,915.31元。
价值类型：市场价值
评估基准日：2024年7月31日
评估方法：采用资产基础法，本评估报告结论依据资产基础法的评估结果。
评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币598,906,758.95元。大
写：人民币伍亿玖仟捌佰玖拾万陆仟柒佰伍拾捌元玖角伍分。
评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期自评估基准日 2024 年 07
东洲评报字【2024】第 2392 号 -3-

月 31 日至 2025 年 07 月 30 日。
如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准
程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估