宝塔实业:宝塔实业股份有限公司拟处置建(构)筑物及土地使用权项目资产评估报告

本 报 告 依 据中国 资产 评估准 则编 制
宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物
及土地使用权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2024]第 2758 号
中联资产评估集团有限公司
二〇二四年九月二日

目 录

声明...... 1
摘 要 ...... 3
一、委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人......6
二、评估目的......7
三、评估对象和评估范围......8
四、价值类型......11
五、评估基准日......11
六、评估依据......11
七、评估方法......15
八 、评估 程序实 施过程 和情况 ......20
九、评估假设......22
十、评估结论......23
十一、特别事项说明 ......24
十 二、评 估报告 使用限 制说明 ......30
十三、评估报告日......31
中联资产评估集团有限公司

声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象的可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、权属证明等资料，已由委托人、产权持有人申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受
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资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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宝塔实业股份有限公司拟处置建（构）筑物
及土地使用权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2024]第 2758 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受宝塔实业股份有限公司的委托，就宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权之经济行为，对所涉及的宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围为宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权。主要为房屋建筑物、构筑物、管道沟槽及土地使用权等。
评估基准日为 2024 年 6 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用成本法对宝塔实业股份有限公司拟转让建筑物进行评估及采用市场比较法及成本逼近法土地使用权进行评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权在评估基准
日 2024 年 6 月 30 日的评估结论如下：
委估资产账面值 8,459.40 万元，评估值 25,763.80 万元，评估增值
17,304.40 万元，增值率 204.56%，上述评估结果为不含增值税价格。
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元

项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 固定资产—建筑物 4,392.77 12,435.65 8,042.88 183.09
1-1 其中：房屋建筑物 4,218.55 11,827.74 7,609.19 180.37
1-2 构筑物 132.44 447.26 314.82 237.71
1-3 管道沟槽 41.78 160.65 118.87 284.51
2 无形资产-土地使用权 4,066.63 13,328.15 9,261.52 227.74
资产总计 8,459.40 25,763.80 17,304.40 204.56
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结
果使用有效期一年，即自 2024 年 6 月 30 日至 2025 年 6 月 29 日使用有
效。
特别事项提示：
1. 本次评估结果不含增值税。
2.本报告评估结论未考虑房地产处置交易过程中所要发生的相关税费。
3.委估房屋建筑物中有 167 项未办理不动产权证，未办证房屋建筑
物面积由宝塔实业股份有限公司相关人员与评估人员共同实地丈量确认，土地面积以权证记载面积确认，宝塔实业股份有限公司承诺产权归其所有，无权属纠纷，并对其真实性、合法性承担法律责任。提请报告使用者注意的是：宝塔实业股份有限公司处置相关房产时应当以权证办理机关办理的不动产证书的证载面积或有资质测绘机构的专业报告为准，如果实际面积与本报告不同，应相应调整评估结论。宝塔实业股份有限公司处置相关房产时应使其满足法律规定的权属条件，只有相关权属证书载明的建筑面积才是相关房产的法定资产量。

4.评估人员进行现场勘察时在尽可能的情况下察看了建筑物内部情况和使用情况，但未进行任何结构和材质测试。受现场条件、测量手段等限制，评估人员无法对地下管网、建筑物基础等隐蔽工程进行勘察，所涉及的建筑面积、长度、体积等数据是根据委托人提供的工程决（结）算、图纸及相关配合人员介绍核实判断。
5.据产权持有人提供的航测面积图，委估范围内全部建筑物实际占用土地使用权面积为 642.98 亩，委估范围内 4 宗土地使用权权证记载面积合计 603.13 亩，两者的差异原因为：产权持有人将 4 宗土地整体连片使用，部分建筑物占用了规划路及绿化带。本次评估未考虑建筑物超出委估土地使用权面积的影响。
6.本次评估未考虑土地剩余年限短于建筑物使用年限对其价值影响。
7.本次评估未考虑抵押物优先受偿对其价值的影响。
8.本次评估未考虑现有租约对其价值的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地
使用权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2024]第 2758 号
宝塔实业股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，就宝塔实业股份有限公司拟处置建筑物及土地使用权之经济行为，对所涉及的宝塔实业股份有限公司拟处置建筑
物及土地使用权在评估基准日 2024 年 6 月 30 日的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次资产评估的委托人及产权持有人均为宝塔实业股份有限公司。
(一) 委 托人及产权持有人 概况
名称：宝塔实业股份有限公司（简称“宝塔实业”）
类型：其他股份有限公司（上市）
住所: 宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路
法定代表人：杜志学（2024 年 7 月 18 日变更）
注册资金：113865.6366 万
成立日期：1996 年 4 月
营业期限：长期
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社会信用代码：916400002277006000
经营范围：工业制造；轴承加工；钢材销售；压力管道元件的制造（锻制法兰（限机械加工）的管法兰、压力容器法兰；锻制法兰锻坯的钢制法兰锻坯）；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务。***（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二) 委 托人与 产权持有人 之间 的关系
委托人及产权持有人均为宝塔实业股份有限公司。
(三) 评 估报告的使用人
本评估报告的使用者仅为委托人。