首开股份(600376):深耕京内占比提升,调整期充分减值-公司季报点评

房产销售影响收入利润,调整期充分计提减值。2024年1-9月,公司实现营业收入144.63亿元,同比下降55.69％,主要原因为本期房屋集中交付项目数量减少,房屋销售收入减少。2024年1-9月,公司归属于上市公司股东的净亏损为42.83亿元,亏损同比增长39.71％,主要原因为本期收入减少、毛利率下降、费用率提升、计提存货跌价准备导致利润总额降低。

   2024年1-9月,公司毛利率为6.91％,较2023年同期下降5.09个百分点。

   2024年1-9月,公司毛利率三费率为25.54％,较2023年同期提高14.19个百分点,主要由于财务费用同比增长12.66％至24.32亿元。2024年1-9月,公司资产减值损失为-11.78亿元,同比增长260.74％。

   资产负债率稳中有降,销售回款影响现金回流。2024年1-9月,公司经营活动产生的现金流量净额为-24.72亿元,同比下行140.23％,主要原因为本期房屋销售回款减少、非并表项目资金收回降低、支付的地价款减少,总体上经营性现金流出幅度大于经营性现金流入,导致经营活动产生的现金流量净额为负。截至2024年9月底,公司持有货币资金137.01亿元,同比下降42.38％。截至2024年9月底,公司资产负债率为76.12％,较2023年同期下降0.04个百分点。

   深耕京内占比提升,市场修复有望先行受益。2024年1-9月,公司共实现签约面积125.77万平,同比下降25.95％,共实现签约金额249.02亿元,同比下降44.33％。2024年1-9月,公司已售(预售)面积中京内项目占比为44.15％,较2023年同期提升5.02个百分点。2024年1-9月,公司在建面积为989.90万平,同比下降32.71％,其中京内项目占比为47.99％,较2023年同期提升6.50个百分点。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们预计公司2024-2025年EPS分别为人民币0.08元、0.14元,公司2023-2024年每股净资产为人民币8.43元、8.50元。截至11月1日,公司收盘于2.91元。我们给予公司0.5-0.6X2024年PB估值,对应合理价值区间为4.22-5.06元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临下行风险