滨江集团(002244):上半年营收业绩同比下滑;拿地强度仍然较高

摘要:滨江集团公布2024年中报。公司2024年中报实现营业收入242.0亿元,同比下降10.5％;归母净利润11.7亿元,同比下降28.7％。

   公司营收业绩同比均下滑,主要是因为交付体量和毛利率下降。2024年上半年公司营收同比下降10.5％;归母净利润同比下降28.7％,主要受交付体量同比减少及交付项目毛利下降影响。根据项目建设进度,今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。上半年公司房地产开发项目结算毛利率仅为9.6％,同比下降8.7个百分点,主要是因为上半年结算的主要项目为2020、2021年获得的项目,此类项目因存在自持等原因导致毛利率较低,预计随着低毛利项目的交付,未来毛利率会逐步修复。公司未来业绩有保障,2024年6月末公司尚未结算的预收账款为1396亿元,预收账款/上年营业收入达到1.98X。

   公司短期利润率仍然承压,注重费用管控。2024年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为9.6％、5.1％、4.8％,同比分别下降8.7、2.1、1.2个百分点,前期高价地块进入结算期,短期利润率水平承压。受利润率下滑的影响,2024年上半年年化后的ROE同比下降4.2个百分点至8.8％。不过公司注重费用管控,上半年三费率仅为3.7％,同比基本持平。

   公司坚持稳健经营,融资渠道畅通,融资成本不断下降,"三道红线"持续保持"绿档"。截至2024年6月末,公司有息负债398.7亿元,同比下降6.3％,其中银行贷款占比约为79.5％,直接融资占比约为20.5％;权益有息负债344.4亿元,较2023年末下降了15.6亿元。2024年6月末公司剔除预收款后的资产负债率为59.0％,同比下降1.0个百分点;净负债率为22.9％,同比提升1.3个百分点;债务期限构成上,公司短期债务为107.6亿元,占比仅为27％,同比下降6.6个百分点,现金短债比为2.46X,同比提升0.38X,可有效覆盖短期债务。公司近年来融资成本不断下降,充分反映了市场对公司资产价值、经营能力和信誉的高度认可,截至2024年6月末公司平均融资成本为3.7％,较2023年末下降0.5个百分点。公司授信储备充裕,流动性良好,截至2024年6月末,公司共获银行授信总额度1259.2亿元,较2023年末增加3.5％,授信额度已使用366.8亿元,剩余可用892.4亿元,占总额度的71％。直接融资可用额度上,截止6月末已获批尚未发行的公司债额度15.5亿元,注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元,可根据资金需求和市场情况择机发行。公司2024年1-8月已经发行了31亿元的短期融资券和18亿元的中期票据。2024年公司计划权益有息负债规模保持平稳(2023年末为3 60亿元),将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内,争取进一步降低融资成本。从上半年的情况来看,基本完成了公司2024年融资方面的经营计划。

   经营性现金流短期承压。截至2024年6月末,公司持有现金264.4亿元,同比下降10.8％。上半年公司经营性活动现金流净流出45.8亿元(2023年同期为净流入275.9亿元),主要是因为公司维持较强的拿地力度,购买商品、接受劳务支出相对稳定,同比下降11.8％至233.8亿元,但上半年受销售同比下降、按揭首付比例下调,以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响,销售回款同比降幅较大,销售商品、提供劳务收到的现金同比下降63.7％至225.7亿元。公司预计随着已售项目逐步结顶达到按揭放款条件,下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加,公司经营活动现金流将持续改善。

   销售保持行业前列。2024年上半年公司实现销售金额582亿元,同比减少37.1％,位列克而瑞行业销售排名第8名,较2023年提升3名。2024年公司销售目标为1000亿元以上,占行业总规模的1％,全国排名在15名以内。上半年已经完成全年销售目标的58％,完成进度大于时间进度。

   公司拿地强度仍然较高,土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2024年上半年公司新增土地储备项目10个,全部位于杭州;新增土储建面87.5万平,同比下降64.9％,拿地金额222.7亿元,同比下降43.8％;权益拿地金额112.2亿元,拿地权益比例为50.4％,同比提升4.9个百分点,拿地强度为38.2％,同比虽然下降了4.6个百分点,但仍然保持较高的拿地强度;楼面均价2.54万元/平,同比增长60.1％。2024年6月末公司土地储备1290万平,其中杭州占76％,浙江省内非杭州的城市占比18％,浙江省外占比7％。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款40％以内。区域布局上,聚焦杭州、深耕浙江,浙江省外重点关注上海。

   公司有序推进其他业务,2024年计划新增5-10个代建项目。1)租赁业务:截至2024年6月末,公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.1万平,同比增长17.5％,上半年实现租金收入1.98亿元,同比增长21.5％。公司投资性房地产采用成本法计量,期末账面价值92.56亿元,同比增长29.1％。2)代建业务:公司通过对外输出品牌,拓展代建业务,对开发业务起补充作用。上半年公司已获取宁波余姚代建项目一个,同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。2024年公司计划继续拓展代建业务,争取新增5-10个代建项目。3)养老业务:公司旗下首个康养项目,滨江和家御虹府长者之家有序运营中,截至2024年6月末入住率已超75％。

   投资建议与盈利预测:

   公司作为浙江龙头房企,坚持区域深耕,充分享受浙江市场红利,销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓,根据市场变化灵活拿地,土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时,公司财务稳健,保持绿档优势,融资渠道通畅。在行业流动性紧缩,民企信用风险频发的背景下,公司财务安全、融资成本比肩央国企,在行业清整中保持较强优势。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为652/646/688亿元,同比增速分别为-7％/-1％/6％;归母净利润分别为24/25/26亿元,同比增速分别为-5％/2％/7％;对应EPS分别为0.78/0.79/0.84元。当前股价对应的PE分别为10.8X/10.7X/10.0X。2023年出于谨慎原则,公司计提资产减值损失增加,预计2024-2026年计提资产减值损益将有所减少,归母净利润增速或将好于营收。不过考虑到公司销售投资具备一定韧性,已售未结算资源丰富,未来业绩保障程度较高,维持"买入"评级。

   评级面临的主要风险:

   评级面临的主要风险:评级面临的主要风险:杭州市场销售回暖不及预期;开竣工、结算不及预期;房地产调控政策收紧;融资收紧;多元业务发展不及预期。