天地源(600665):聚焦西安高新区,稳健积极的国有房企

核心观点西安高新区下属国有房企,2021年以来战略重新聚焦西安尤其是高新区。公司是西安高新区下属国有房企,成立于1992年控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司实际控制人为西安高科集团有限公司。公司土地储备约55位于西安市,长期深耕西安房地产市场,2018年至2020年拓展外部市场发力长三角、珠三角和京津冀区域。2021年以来,公司战略重心重新聚焦西安,尤其是高新区,接连斩获3宗地块,具体位于高新区中央创新区,区位优势明显。

   高新区西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。西安高新区楼市表现坚挺,110月商品住宅销售额同比增长约5.74％％,既明显跑赢西安市同期数据(累计下降约12.79也大幅跑赢全国同期数据累计下降约28.18。高新区是西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。1)经济重心高新区GDP近年来占比从16.40持续上升至28.24。2产业高地:西安市重点高新技术产业主要位于高新区,代表性产业包括:IT产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业。3)楼市焦点:①高新区房价领先西安市场,2022年110月新房成交均价达到2.3万元㎡,西安整体均价约为1.4万元㎡;②成交量占比高2022年110月新房成交额占比达到约26。

   经营表现销售平稳,拿地稳健积极。受益于西安、尤其是高新区良好的经济发展、产业基础、楼市表现公司近年来销售额快速增长,从2014年的32亿元增长至2021年的122亿元,复合增长率达21。2021年下半年以来,楼市进入调整期但公司销售保持平稳,2022年前三季度销售额82亿元仅小幅下降6％。在行业调整的背景下,公司今年拿地保持稳健积极,前三季度拿地金额达到32亿元,拿地强度约40表明公司稳健积极发展的战略方向。

   财务表现融资渠道顺畅,业绩调整步入尾声。国企背景下公司发债、股东支持、银行信贷等渠道保持畅通上半年实现融资到账51.07亿元。公司股息率高、发债票息高发债票面利率达到7.50股息率约3.4。公司目前业绩处于调整期,但未来主要拖累因素或逐步减弱。展望未来,公司业绩的主要拖累因素有望逐步减弱:1)少数股东损益主要原因为2017年以来合作项目增多所致,随着2021年下半年以来公司拿地转为以独立开发为主未来少数股东损益占比有望回落;2营业外收入主要为去年盘活项目收到补偿款1.59亿元,属于一次性收益,不具备持续影响。

   投资建议公司战略重新聚焦西安,有望持续受益于当地经济和楼市发展首次覆盖给予推荐评级。我们预计公司20222024年营业收入78.26亿元、88.99亿元、102.08亿元,归母净利润1.87亿元、3.43亿元、4.15亿元EPS0.22元、0.40元、0.48元,对应PE为17.66倍、9.65倍和7.97倍。

   风险提示房地产政策调整存在不确定性,结算节奏与毛利率存在不确定性。