新湖中宝(600208):收购绿城中国13％股权,新湖绿城强强联手

核心观点:新湖收购绿城中国13％股权。2020年4月26日,新湖中宝发布公告,拟以9.50港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份,对应认购总金额30.69亿港元。交易完成后,公司将持有绿城中国总股份数的12.95％,成为绿城中国持股超过5％的重要股东。

   绿城3次收购新湖6个项目部分股权。2019年12月至今,绿城中国先后3次收购新湖中宝位于上海、沈阳、南通等地6个项目的部分股权,对应总建面179.5万方,交易对价77.0亿元,为新湖中宝带来交易收益17.2亿元,交易完毕后,新湖与绿城各持有项目部分权益,共同开发。新湖中宝以长三角为大本营,多年来持续深耕,在手土储质量较高。新湖及绿城土储布局具有较高的相似性,且二者各有所长:新湖资源优质、绿城操盘能力突出。本次新湖中宝收购绿城中国公司股份,绿城中国收购新湖中宝项目的操作使得两家公司联系更为紧密,未来或可发挥各自比较优势,实现互利共赢。

   预计19-21年业绩分别为0.36、0.45、0.55元/股。预计19-21年归母净利润分别为31/39/47亿人民币,同比分别上涨25％/25％/20％,对应19-21年的EPS分别为0.36、0.45、0.55元/股,19-21年动态PE分别为8.7x/6.9x/5.8x。基于公司当前项目开发结算进度及19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司NAV总规模为771亿人民币,对应每股NAV为8.97元人民币,相对于20年4月27日收盘价折价64.8％,显著低于主流地产股平均35.8％的折价率,具备修复空间。

   因此,我们维持前期5.20元/股的合理价值,对应NAV折价42.0％,20年11.4xPE,维持"买入"评级。

   风险提示。地产销售结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性;疫情对行业影响超预期。