金融街:金融街控股股份有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券(第五期)募集说明书

金融街控股股份有限公司
（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第五期）
募集说明书
发行人： 金融街控股股份有限公司
牵头主承销商/受托管理人/簿 平安证券股份有限公司
记管理人：
联席主承销商： 中信建投证券股份有限公司
本期债券发行金额： 不超过 10 亿元（含 10 亿元）
担保情况： 无担保
信用评级机构： 中诚信国际信用评级有限责任公司
主体信用等级： AAA
债券信用等级： AAA
牵头主承销商/受托管理人/簿记管理人
（住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层）
联席主承销商
（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
签署日期： 年 月 日

声明
发行人将及时、公平地履行信息披露义务。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
发行人承诺在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不会操纵发行定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助、变相返费，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过 5%的股东及其他关联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对债券发行的注册或审核，不代表对债券的投资价值作出任何评价，也不表明对债券的投资风险作出任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本期债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
发行人于 2023 年 4 月 11 日获得中国证券监督管理委员会（证监许可
[2023]772 号），同意公司面向专业投资者公开发行面值不超过 175 亿元（含）的公司债券。发行人本次债券采取分期发行的方式，本期债券为第十一期发行，发行规模不超过人民币 10亿元（含 10 亿元）。
一、发行人基本财务情况
本期债券发行上市前，公司最近一期末净资产为 3,641,013.84 万元（2024年 9 月 30 日合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为72.71%，母公司口径资产负债率为 67.18%；发行人最近三个会计年度实现的年
均可分配利润为 18,119.73 万元（2021 年度、2022 年度和 2023 年度实现的归属
于母公司所有者的净利润 164,280.36 万元、84,635.97 万元和-194,557.13 万元的平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1 倍。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。
二、评级情况
中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人的主体评级为 AAA，评级展望为稳定。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用等级进行评级。
本期债券评级为 AAA。根据相关监管规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本期债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
中诚信国际主要关注：
1、房地产行业供求关系发生重大变化，对公司经营提出更高挑战。
2、部分项目面临较大去化压力、后续开发效率有待关注。
3、2023年公司出现亏损，盈利情况持续承压。

三、近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为
389,300.74 万元、561,119.42 万元、605,777.53 万元和 256,462.71 万元。2022 年
度，发行人经营活动产生的现金流量净额较 2021 年度增加 44.14%，主要原因一是公司根据面对行业持续调整，审慎开展项目投资，获取新项目支出较 2021年度减少；二是公司严控成本费用支出，工程建设和三项费用支出较 2021 年度减少。2023 年度，发行人经营活动产生的现金流量净额较 2022 年度增加 7.96%，主要原因是面对严峻行业形势，公司一是严控成本费用支出，工程建设支出和支付相关税费较去年减少；二是公司控股的合资项目偿还外部股东借款较去年减少；三是公司向参股公司提供的财务资助较去年减少。2024 年 1-9 月，公司
经营活动产生的现金流量净额为 256,462.71万元，较 2023 年 1-9月减少 58.54%，
主要原因是公司 2024 年 1-9 月销售签约和销售回款金额较 2023 年 1-9月减少。
报告期内，面对房地产行业仍然处于深度调整阶段的外部环境，发行人通过合理资金管理确保现金流安全、稳健。
四、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来进行借款融资，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至 2023 年末，发行人受限资产账面价值总计 4,284,232 万元，占当期总资产的 29.67%，截至 2024年 9 月末，发行人受限资产账面价值总计 4,418,386 万元，占当期总资产的33.11%，发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。
五、公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东已承诺，发行人及其子公司如存在未披露的因土地闲置等违法违规行为受到行政处罚从而给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
六、发行人为本期债券约定的投资者保护条款如下：
1、资信维持承诺
（1）发行人承诺，在本期债券存续期内，不发生如下情形：
发行人发生一个自然年度内减资超过原注册资本 20%以上、分立、被责令停产停业的情形。
（2）发行人在债券存续期内，出现违反上述第（1）条约定的资信维持承诺情形的，发行人将及时采取措施以在半年内恢复承诺相关要求。
……