大连重工:大开房地价估字［2024］第028-1号房地产估价报告

大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 DKREA
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房地产估价报告
【估价项目名称】大连华锐重工集团股份有限公司位于大连金普新区（原大连经济
技术开发区）金石滩云港街 36号的房地产及相关附属构（建）
筑物价值评估报告
【估价委托人】大连金普新区金石滩街道办事处
【房地产估价机构】大连大开房地产土地评估咨询有限公司
【注册房地产估价师】邵 萍（注册号:2120070190）
吴旭芬 （注册号:2119980035）`
【估价报告出具日期】 2024 年 09月 04 日
【估价报告编号】大开房地价估字[2024]第 028-1 号
R e a l E s t a t
… ////// DALIAN DAKAI Appraisal & InvestmentConsulting Co.,LT
… … ……
TEL/(0411)87626750

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致估价委托人函
大连金普新区金石滩街道办事处：
因贵方征收管理的需要，我公司接受委托，选派专业估价人员，遵 循公认的估价程序，依据有关法律法规和估价标准，运用成本法，对位 于大连金普新区（原大连市大连经济技术开发区）金石滩云港街 36 号的 大连华锐重工集团股份有限公司房地产及相关附属构（建）筑物进行了 专业分析、测算和判断，有关结果如下。
估价结果摘要
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提供依据，评
估价目的
估被征收房地产的价值。
大连华锐重工集团股份有限公司所属的位于大连金普新区（原大连市大
名 称 连经济技术开发区）金石滩云港街 36 号的房地产及相关附属构（建）筑
物
坐 落 大连金普新区（原大连市大连经济技术开发区）金石滩云港街 36 号
1.空间范围:估价对象土地证用地红线范围，北至金港路，西至云港街，
估
隔路为大连獐子岛渔业集团股份有限公司，南至“庙上小区”北侧区道。
价
2.财产范围:包含房屋、国有土地使用权、与建筑物不可分离的室内二次
对
范围 装修、室外相应的附属构（建）筑物以及保证估价对象正常运转的给排
象
水、电力、通讯、供暖等配套设施设备等，不包含房屋内动产以及依附
于估价对象的债权、债务以及特许经营权，地下资源、埋藏物和市政公
用设施。
1.院内房屋共 11 处，实测总建筑面积：5047.73 ㎡，其中有证房屋 1 处，
规模 证载建筑面积：3854 ㎡；无证部分建筑面积 1193.73 ㎡。
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No：大開房地價估字【2024】第 028-1 號 - 1 -

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目 录

估价师声明 ...... 4
估价假设和限制条件 ...... 5
房地产估价结果报告 ...... 8
一、估价委托人 ...... 8
二、房地产估价机构 ...... 8
三、估价目的 ...... 8
四、估价对象 ...... 8
五、价值时点 ...... 15
六、价值类型 ...... 15
七、估价原则 ...... 16
八、估价依据 ...... 17
九、估价方法 ...... 18
十、估价结果 ...... 22
十一、注册房地产估价师 ...... 23
十二、实地查勘期 ...... 23
十三、估价作业日期 ...... 23
附 件 ...... 24
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No：大開房地價估字【2024】第 028-1 號 - 3 -

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估价师声明
1．注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2．估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3．注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4．注册房地产估价师按照《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T 50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准 GB/T 50899—2013）的规定及相关专项标准进行估价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、估价假设
(一)一般假设
1.本次估价以估价对象产权明晰，手续合法为前提。
2.本次估价以有关估价对象的利用处置方式、程序符合国家、地方有关法律、法规为前提。
3.本次价值时点确定为大金普征办发【2024】28 号《关于下发金普
新区 2024 年第十七批征收工作计划的通知》发布之日，即 2024 年 08 月
20 日；注册房地产估价师邵萍、吴旭芬对估价对象进行实地查勘日期分
别为 2024 年 08 月 21 日和 2024 年 09 月 03 日，本次估价假定估价对象
房地产状况于价值时点与实地查勘之日保持一致。
4.本次评估未考虑出租因素、未来处置风险、估价对象及其权利人已承担的债务、或有债务对其价值的影响，未考虑估价对象权属发生转移时应向国家交纳的税费以及可能存在欠费等对估价结果的影响。如上述条件发生变化，估价结论应做出相应调整。
5.估价机构和注册房地产估价师对委托提供的作为估价依据的权
属、面积、用途等资料在无法进行核查验证的情况下进行了审慎的检查，在不知道且无理由怀疑其真实性、完整性、真实性及合法性且未予以核实的情况下，假定其真实、完整、准确及合法。
6.估价机构和注册房地产估价师对房屋结构安全、环境污染等影响估价对象价值价格的重大因素给予了关注，在不知道且无理由怀疑估价DKGB _______________________________________________________________________________ __________________________
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对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能够安全使用。
7.本次评估的估价对象位置和范围由相关当事人现场指认，若估价人员实地查勘位置和范围等情况与实际不符，应重新估价或本报告无效。
8..本次估价对象的房屋及附属构（建）筑物的面积等相关数据，依据大连金地测绘有限公司出具的大金测字【2023】第 056 号《大连经济技术开发区云港街 36 号测绘报告》确定，如有变动，应重新调整估价结果或本报告无效。
（二）未定事项假设
估价报告无未定事项假设。
（三）背离事实假设
估价报告无背离事实假设。
（四）不相一致假设
估价报告无不相一致假设。
（五）依据不足假设
估价报告无依据不足假设。
二、估价报告使用限制
估价报告使用限制如下：
（一）估价报告用途
估价报告和估价结果仅为估价委托人—大连金普新区金石滩街道办事处在估价报告中说明的估价目的下使用，不得做其他用途。
（二）估价报告使用人
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No：大開房地價估字【2024】第 028-1 號 - 6 -

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本估价报告仅为估价委托人—大连金普新区金石滩街道办事处及相关管理部门使用。报告解释权为本估价机构所有，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（三）估价报告使用期限
估价报告使用期限自估价报告出具日起一年，即自 2024 年 09 月 04
日起至 2025 年 09 月 03 日止。
估价委托人或评估报告使用人应按照法律规定和本报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用本估价报告，估价委托人或评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的，本估价机构和估价师依法不承担责任的。
（四）估价报告使用的其他注意事项
1.本次估价结论是指在目前房地产市场状况下，估价对象在现状利用条件下的房屋价值，包含房屋、国有土地使用权、室外相应的附属构（建）筑物等，不包含房屋内动产以及依附于估价对象的债权、债务以及特许经营权价值。
2.估价报告未考虑国