汇嘉时代:关于全资孙公司参与公开竞买资产暨关联交易的公告

证券代码：603101 证券简称：汇嘉时代 公告编号：2024-044
新疆汇嘉时代百货股份有限公司
关于全资孙公司参与公开竞买资产
暨关联交易的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
交易简要内容：新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称“公司”）全资
孙公司昌吉市汇嘉时代购物中心有限公司（以下简称“昌吉购物中心”）拟
以不超过人民币 7.2 亿元的价格，通过公开竞买方式购买关联方昌吉市汇投
房地产开发有限公司（以下简称“昌吉汇投”）持有的昌吉市汇嘉时代城市
综合体项目的部分商业地产（以下简称“标的资产”）。
昌吉汇投系公司控股股东暨实际控制人潘锦海先生实际控制的企业。新疆汇
嘉房地产开发有限公司持有昌吉汇投 100%的股份；潘锦海先生持有新疆汇嘉
投资（集团）有限公司 97.57%的股份；新疆汇嘉投资（集团）有限公司及潘
锦海先生分别持有新疆汇嘉房地产开发有限公司 58.06%、41.94%的股份。根
据《上海证券交易所股票上市规则》，昌吉汇投属于公司关联方，本次交易
构成关联交易。
本次交易未构成重大资产重组。
本次关联交易已经公司独立董事专门会议审议通过，并同意提交董事会审议；
本次关联交易经公司第六届董事会第十二次会议审议通过，关联董事已回避
表决；根据《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》的规定，本次
关联交易尚需经公司股东大会审议通过。
过去 12 个月内，公司（含子公司）与昌吉汇投发生的关联交易金额为
3,295.94 万元。
本次竞买事项具体成交金额以及能否竞买成功尚存在不确定性。本次交易尚
需交易双方签署合同、交付款项，并按照相关法律法规规定办理产权登记手
续后方能正式完成，公司将根据竞买事项的进展情况及时履行信息披露义务。
敬请广大投资者注意投资风险。
一、关联交易概述
（一）本次交易的基本情况
公司原下属分支机构昌吉购物中心与昌吉汇投于 2016 年 9 月及 2018 年 10
月分别签订租赁协议及补充协议，约定公司租赁昌吉汇投持有的位于昌吉市中山南路以西 133 号的昌吉市汇嘉时代城市综合体项目的部分商业房产，作为汇嘉时
代昌吉购物中心的运营场所，租期共计 11 年。该项目于 2018 年 12 月开业运营。
汇嘉时代昌吉购物中心以庭州不夜城为辐射点，通过重点打造和规划落实，辐射周边如新疆大剧院、昌吉回民小吃街等多项目互惠互通，目前已成为昌吉市的新商业地标。
为充分整合业务资源，减少持续性关联交易，增强公司抵抗风险能力，本次公司全资孙公司昌吉购物中心拟以不超过人民币 7.2 亿元的价格，通过公开竞买方式购买昌吉汇投持有的昌吉市汇嘉时代城市综合体项目的部分商业房产。若竞买成功，公司董事会将根据股东大会授权，依据成交确认书与昌吉汇投签署协议以及办理资产过户等相关事宜。
公司已聘请具有从事证券期货相关业务评估资格的中盛华资产评估有限公司对标的资产进行了评估。根据中盛华资产评估有限公司出具的《新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产资产评估报告》（中盛华评报字（2024）第
1282 号），经评估，于评估基准日 2023 年 12 月 31 日，标的资产评估价值为
89,796.93 万元。
（二）本次交易的审议程序
第六届董事会独立董事专门会议第二次会议审议通过了《关于全资孙公司参与公开竞买资产暨关联交易的议案》，全体独立董事一致同意将该议案提交董事会审议。
2024 年 9 月 20 日，公司召开的第六届董事会第十二次会议，以 7 票同意、
0 票反对、0 票弃权，审议通过了《关于全资孙公司参与公开竞买资产暨关联交易的议案》，关联董事潘丁睿先生、潘艺尹女士回避了表决。
（三）本次关联交易尚需经公司股东大会审议通过。本次交易未构成重大资产重组。
（四）至本次关联交易为止，过去 12 个月内，公司与昌吉汇投发生的关联交易金额为 3,295.94 万元。
二、关联人介绍
（一）关联人关系介绍
昌吉汇投系公司控股股东暨实际控制人潘锦海先生实际控制的企业。新疆汇嘉房地产开发有限公司持有昌吉汇投 100%的股份；潘锦海先生持有新疆汇嘉投资（集团）有限公司 97.57%的股份；新疆汇嘉投资（集团）有限公司及潘锦海先生分别持有新疆汇嘉房地产开发有限公司 58.06%、41.94%的股份。根据《上海证券交易所股票上市规则》，昌吉汇投属于公司关联方，本次交易构成关联交易。
（二）关联人基本情况
公司名称：昌吉市汇投房地产开发有限公司
统一社会信用代码：91652301068833316B
注册资本：1000 万元人民币
法定代表人：潘锦财
注册地址：新疆昌吉州昌吉市乌伊西路 1 号
成立日期：2013 年 06 月 06 日
经营范围：主要从事房地产开发经营；建材、化工产品的销售；房屋租赁业务。
股权结构：新疆汇嘉房地产开发有限公司持股 100%。（潘锦海先生持有新疆汇嘉投资（集团）有限公司 97.57%股权；新疆汇嘉投资（集团）有限公司及潘锦海先生分别持有新疆汇嘉房地产开发有限公司 58.06%、41.94%股权。）
除日常经营性关联交易外，公司与昌吉汇投之间不存在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的其它关系。

信用状况：昌吉汇投不属于失信被执行人，信用状况良好。
三、关联交易标的基本情况
（一）交易标的概况
1.该交易属于《上海证券交易所股票上市规则》中向关联人购买资产类别。
2.权属状况说明：标的资产已作为抵押物，为相关银行借款提供担保增信。除此之外，本次交易标的产权清晰，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，亦不存在妨碍权属转移的其他情况。
3.标的资产运营情况的说明
昌吉市汇嘉时代城市综合体项目是由昌吉汇投 2014 年投资建设的集购物、餐饮、娱乐、步行街、办公、居住等多功能于一体的大型城市综合体。项目分为
A 区、B 区和 C 区，A 区为购物中心，B 区为商业街，C 区为商住两用楼。购物中
心及商业街项目分两期建成，其中 A 区为购物中心商业综合体，建筑面积139,371.00平方米；B区为购物中心及商业步行街，建筑面积70,819.46平方米，建筑面积共计 210,190.46 平方米。
本次拟竞买的标的资产包括 A 区整体，建筑面积 139,371.00 平方米；B 区
负一层、负二层（购物中心部分），建筑面积 42,548.62 平方米，建筑面积共计
181,919.62 平方米。A 区占用的土地使用权总面积为 41,093.42 ㎡，B 区占用的
土地使用权总面积为 26,181.50 ㎡，均已取得《不动产权证书》，土地性质为国
有出让商业用地，处于一级商业地价区，终止日期为 2053 年 6 月 23 日，土地剩
余使用年限 29.50 年。
2016 年 9 月昌吉购物中心与昌吉汇投签署租赁协议，并于 2018 年 10 月签
订补充协议，约定昌吉购物中心租赁昌吉汇投持有的昌吉市汇嘉时代城市综合体项目，租赁面积约 21 万平方米，作为昌吉购物中心的经营场所。租期共计 11
年，自 2018 年 11 月 1 日至 2029 年 10 月 31 日。租金约定为租期前六年（即 2018
年 11 月 1 日至 2024 年 10 月 31 日）为每年 2,500.00 万元（含税），后五年（即
2024 年 11 月 1 日至 2029 年 10 月 31 日）为每年 3,000.00 万元（含税），合计
30,000.00 万元。
（二）交易标的主要财务信息

截至 2023 年 12 月 31 日，标的资产账面价值为 36,670.77 万元；截至 2024
年 8 月 31 日，标的资产账面价值为 50,129.57 万元。以上数据未经审计。
四、交易标的的评估、定价情况
（一）定价情况及依据
标的资产于 2024 年9 月 19 日公开挂牌拍卖，起拍价为 71,882.46648 万元。
公司委托中盛华资产评估有限公司以 2023 年 12 月 31 日为评估基准日对标的资
产采用收益法进行评估，并出具了《资产评估报告》（中盛华评报字（2024）第1282 号）。根据标的资产具体情况及昌吉市房地产发展趋势、历史数据分析预测，标的资产剩余租期 5 年，根据昌吉购物中心目前的租金收取情况并考虑一定
的增长率，经评估，于评估基准日 2023 年 12 月 31 日，标的资产评估价值为
89,796.93 万元。
（二）定价合理性分析
1.根据同类物业近年租赁合同的租金水平变化情况，类似物业在租赁期间的租金年增长率为 2%～5%。参考发达国家 GDP 长期增长水平，综合对未来经济预期、商业零售业的远期稳定发展潜力等因素，考虑同类租金市场年租金增长情况及当地经济发展情况，昌吉购物中心经过几年发展，已成为当地标志性的商业综合体，租赁收入稳定，故对标的资产租金按每年递增 2%确定。
2.标的资产位于昌吉市中山路 133 号，选取周边 3 家可比商业地产与标的资
产价格做一比较如下：
（1）百*药房
坐落于昌吉市延安南路，建成日期为 2023 年，简单装修，2023 年 12 月的
平均交易价格约为 10,550 元/平方米。
（2）连*便利店
坐落于昌吉市北京南路，建成日期为 2017 年，简单装修，2023 年 12 月的
平均交易价格约为 10,091 元/平方米。
（3）转*商行
坐落于昌吉市服装百货精品街与饮食服务街交叉路口往南约 100 米，建成日
期为 2014 年，简单装修，2023 年 12 月的平均交易价格约为 10,642 元/平方米。
本次关联交易定价所采用的定价原则、方法符合法律法规的规定，定价公平、公正，最终的交易价格由双方根据自愿、公平、合理的原则协商确定，符合市场交易规则，不存在利用关联交易向关联方输送利益的情形。
五、关联交易合同或协议的主要内容和履约安排
本次竞买事项尚未签署相关协议。若竞买成功，公司董事会将根据股东大会授权，依据成交确认书与昌吉汇投签署资产购买协议及办理资产过户等相关事宜。
六、关联交易对公司的影响
（一）统一经营权与产权，提高管理效率
目前，标的资产产权人为昌吉汇投，实际运营方为公司。在当下消费环境尚待提振的大背景下，零售企业需降本增效、提高管理效率以应对当下挑战。收购标的资产后，产权及经营权均归公司所有，将有助于门店的统一管理及营销活动的开展，标的资产经营效益有望进一步提升。
（二）减少关联交易、规避潜在同业竞争
公司长期整租昌吉汇投房产，构成持续的关联交易；未来整租合同到期后，若由关联方负责运营将构成潜在的同业竞争。为规避上述问题，且当下不动产估值处于相对低位，此时收购标的资产有利于公司及中小股东利益，以及公司持续经营与管理。
（三）收购有助于增强公司抵抗风险的能力
2024 年是新疆维吾尔自治区党委、人民政府做出“乌昌经济一体化”重大战略决策的第 20 个年头，20 年来昌吉与首府乌鲁木齐的发展紧密相连。昌吉购物中心目前已成为昌吉市新的商业地标，公司收购昌吉购物中心有助于增强在昌吉市的品牌影响力与市场占有率，巩固公司在新疆区域的商业版图。同时，不动产纳入上市公司有助于提升公司资产规模与质量，有效提升公司抵抗风险能力。
（四）收购有利于充实公司