滨江集团(002244):好风凭借力,扬帆正当时-更新报告

销售排名升至新高,杭州市场表现优异

   2024H1公司全口径销售金额582.3亿元,同比-37.1％,公司位列克尔瑞榜单第8位,较2023年提升3位,公司销售排名升至历史新高。根据克尔瑞数据,公司在杭州市场表现优异,1)销售规模领先:2024H1公司于杭州市全口径销售金额为310亿元,销售规模连续保持杭州市第1位,且在杭州市场保持较高的市占率,2024H1公司成交商品房套数占全市成交新房套数比例超18％。2)摇号项目占比高,2024H1公司新推楼盘中超半数需摇号购房,且在上半年杭州市场需要拼社保的9个项目中,公司推盘项目占据其中4个席位;3)去化率保持高位:2024H1公司推盘项目开盘当天去化率超75％,部分楼盘能够实现开盘当天100％去化,远高于杭州市平均开盘去化率57％的水平。我们认为,虽然公司在2024年上半年受到行业筑底的影响,销售规模有所下降,但是销售排名逆势上升,且在杭州市场依旧维持优异表现,高于市场的开盘去化率及高占比的项目摇号数量充分彰显公司的产品力和品牌影响力,公司在行业周期底部展现出的综合竞争力值得关注。

   杭州市拿地占比100％,巩固区域深耕优势

   根据公司公告,截至2024年6月28日,2024年公司新增土地储备项目8个,全部位于杭州市,新增项目计容建面合计29.9万平方米,土地价款201亿元,权益土地款180亿元,权益比达90％。根据克尔瑞数据,2024H1杭州市土地招拍挂市场共推出34宗涉宅地块,其中公司获取8宗,占比24％,是上半年在杭州拿地数量最多的企业。我们认为,当销售保持通畅的情况下,在手土储能够决定房企未来2-3年的开发和销售,公司持续深耕杭州,在杭州市场表现优异,且积极补充优质土储,能够助力公司维持区域深耕优势。

   6月杭州新房及二手房修复显著,土地面价上升助力未来房价企稳

   1)政策端来看,2024年上半年杭州市购房政策共有3次关键节点:①3月14日,杭州市发布"杭五条",二手房限购全面放开;②5月9日,杭州市发布"杭七条",新房限购全面放开;③5月31日,"517"新政后浙江省取消个人住房贷款利率下限,首套首付比例下限降至15％。2)新房市场来看,根据中指研究院数据,杭州市6月单月成交商品住宅105.4万平,环比增加59.9％,同比增加7.8％,创下2024年新高;成交均价为34818元/平,环比上涨5.1％,同比下跌2.2％。3)二手房市场来看,根据杭州贝壳研究院统计,6月杭州二手房网签量达到8849套,创下自2023年3月以来新高,环比5月增长7.2％,同比增长68.3％,二手房成交已连续4个月都突破8000套。4)土地市场来看,2024H1杭州涉宅用地规划建面累计成交308万方,同比减少42.3％,土地出让金591亿元,同比减少38％,成交楼面均价19193元/平,同比上涨7.5％。

   我们认为,2024年杭州市政策释放展现出较好的连续性,在一系列利好政策的带动下,5-6月杭州市场新房及二手房均呈现出良好的恢复势头。此外,在我们5月4日发布的深度报告《打破负循环,探寻修复路径》中提到,本轮周期修复的传导路径为"修复的传导链条:核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况",虽然杭州市土地市场成交规模有所下降,但成交楼面价呈现上升趋势,我们认为这有助于推升高端新房售价,从而助力城市房价企稳。杭州市良好的经济基础及较强的人口吸引力在长周期下能够保障房地产市场的修复弹性,我们认为,公司的销售情况与杭州市场深度绑定,在供需两端政策持续发力的情况下,公司有望受益于杭州市场的率先修复。

   盈利预测与估值

   我们认为,公司深耕经济基础扎实的杭州市,在优势区域拥有较为明显的品牌力,能够实现较高的去化速度和较高的溢价水平,在行业筑底期经营能力凸显。综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力及产品力等因素,我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别31、35和39亿元,2024年EPS为0.99元每股。维持"买入"评级。

   风险提示

   杭州市场波动或城市基本面恶化,政策环境改善不及预期。