天地源(600665):解决同业竞争,取得实质进展-公司点评报告

事件:2023年12月4日,天地源发布公告,拟与实际控制人西安高科集团下属公司西安紫薇地产开发有限公司签订《股权托管协议补充协议》。在此之前,2023年11月27日,天地源拟与紫薇地产签订《股权托管协议》,受托管理其下属的13家全资子公司及4家合资公司股权,以进一步消除同业竞争影响。

   本次托管事项有利于推动解决公司同业竞争问题。2020年11月,公司实际控制人西安高科集团出具《关于调整避免同业竞争承诺并延长履行期限的函》,拟通过分步骤积极稳妥地帮助天地源解决同业竞争问题:1)第一步:对存在同业竞争的房地产开发项目进行阶段性托管;2)第二步:开展房地产资产及业务注入工作。故本次股权托管事项是公司实际控制人高科集团履行避免同业竞争承诺的具体举措,有助于天地源进一步消除同业竞争影响。

   继2021年受托管理高科房产下属公司股权后,再与紫薇地产签订股权托管协议,公司有望打开长远发展空间。2021年5月,公司受托管理高科集团下属高科房产直接或间接持有的3家从事房地产开发业务的项目公司股权,本次天地源再与紫薇地产签订《股权托管协议》,体现了公司实际控制人西安高科集团推动承诺履行的积极作为。紫薇地产2023年1-10月累计销售金额于西安市场排名第16(30亿),与天地源(排名第10,销售金额47亿)形成了较为明显的竞争关系,若与紫薇地产同业竞争问题成功解决,天地源将进一步打开成长空间。

   公司董事会成员多具备西安高科集团背景,为公司消除同业竞争问题提供支持。2023年12月4日,公司发布公告提名张穆强先生、王子芳女士为公司第十届董事会董事候选人。其中张穆强现任西安高科集团董事、副总经理;王子芳曾任西安紫薇地产产品研究中心总监,现任西安高科地产有限公司董事长。此外,天地源其余董事均具备西安高科集团背景,曾于或现于高科集团担任重要职务。天地源董事会成员多具备实际控制人西安高科集团背景,有助于天地源加快消除同业竞争问题的进度。

   公司销售业绩逆势增长,土地储备多位于西安高新区。2020年公司合同销售金额首次突破100亿元,并在行业下行周期中连续三年维持百亿规模。

   截至2023年Q3,公司累计实现销售额82.9亿元,同比+1.1％(行业同比-4.6％),销售业绩逆势增长。截至2023年Q3,公司剩余可售面积155.5万㎡,对应可售货值约322.6亿元,能够覆盖2022年销售金额3.0倍,可售资源丰厚,且集中于西安高新区,去化流速具备保障。

   西安高新区基本面稳固,楼市表现坚挺。西安高新区主导高新技术产业,成功吸引华为、三星等高新行业龙头入驻,产业高地优势显著。高新区GDP占全市比例由2017年的16.4％稳定提高至2022年的27.0％,区域基本面稳健,经济活力充沛,高新区企业与从业人员不断增加,区域内购房需求具备保障。截至2023年11月,高新区新房均价22306元/㎡,于西安各区内仅次于曲江,房价较为坚挺,且高新区销售额同比增速于2019年后持续优于西安全市以及全国,楼市韧性较强。

   投资建议:本次托管事项有利于推动解决公司同业竞争问题,公司有望进一步打开成长空间,且公司销售业绩逆势增长,所深耕区域基本面良好,公司基本面有望持续跑出阿尔法,股价跑出超额收益。我们预计公司23-25年营收分别为113.9、119.0、123.9亿元,归母净利5.1、6.2、7.1亿元,对应PE分别为6.8、5.6、4.9倍,维持"推荐"评级。

   风险提示:解决同业竞争进度缓慢;政策传导效果不佳;西安楼市下行风险