天地源(600665):拿地聚焦核心区,品牌与操盘兼具的高稳定性国企-重大事项点评

事项:

   2023年7月26日,公司公布2022年年度权益分派实施公告,本次利润分配以方案实施前的公司总股本864,122,521股为基数,每股派发现金红利0.119元(含税),共计派发现金红利约1.03亿元。评论:

   公司2022年分红1.03亿元,将于2023年8月4日派发。公司2022年实现归母净利润约3.43亿元,本次利润分配共计派发现金红利约1.03亿元,现金分红金额占归母净利润30％,与2021年基本持平,分红稳定。

   部分地方国企在城市郊区拿地占比较高,而天地源在深耕城市西安拿地只聚焦基本面、房地产市场较好的高新区。1)公司作为西安高新区管委会下唯一上市房企,拿地聚焦高新区,2021年下半年至今获取5宗地块,其中4宗位于西安高新区,均为底价成交。2)截止2022年底,公司土地储备约329万方,其中西安土储占比47％,高新区土储占西安土储92％。3)西安高新区产业、人口兑现度较高,2022年GDP占全市比例高达27％,已成为西安经济驱动引擎,培育了电子信息、汽车两大千亿产值产业,常住户籍人口和从业人员超130万;西安高新区房地产市场健康,2022年高新区住宅成交面积146万方,同比仅下降7％,成交均价2.35万元/平,稳居西安第一梯队。

   与市场认知的地方国企操盘能力相对较弱、口碑一般不同,公司"府系"、"坊系"产品在当地享较高的品牌知名度,操盘经验丰富,相比头部房企也有较强的竞争力。1)公司于2022年6月底价获取西安高新区中央创新区地块,楼面价约1.3万/平,打造"府系"产品永安华府,2023年5月首次开盘,推出258套房源,均价约2.6万/平,吸引694个家庭参与摇号,摇号比2.7,当日开盘去化率达87.6％。2)相比周边6月开盘的中海学仕里,永安华府教育配套未明确,但公司操盘思路清晰,针对竞品产品进行差异化定位,提升大面积户型配比,更注重获取改善客户而非学区刚需。

   公司在西安、咸阳、苏州未售货值充足,支撑公司超额完成2023年销售目标,预计未来综合毛利率在20％以上,具备较强稳定性。1)销售方面,公司2023年重点销售项目未售货值约268亿元,其中深耕城市西安,以及苏州、咸阳未售货值约182亿元,2023年预计公司可超额完成105亿销售目标。2)结算方面,经我们测算,预估未来综合毛利率仍在20％以上,即使不考虑增长,未来全口径销售规模稳定在100亿出头。

   投资建议:公司重仓西安最核心的高新区市场,且在西安积累了良好口碑,操盘能力强,在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势。即使不考虑增长,公司在西安、咸阳、苏州市场可保障公司稳定性较好,合理估值约48亿元。我们预计2023-2025年公司EPS分别为0.53、0.59、0.64元,现价对应PE分别为9.2、8.4、7.7,维持目标价5.57元,维持公司"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。