金融街(000402):业绩阶段性承压,关注持有型业务恢复情况

业绩回顾2022及1Q23业绩均低于我们预期2022年公司营业收入同比下降15％至205亿元,税后毛利率同比下降4.6ppt至12.9％,叠加合联营企业投资收益下降至0.5亿元(2021年2.1亿元),最终归母净利润同比下降48％至8.5亿元,低于我们预期(主要因结算规模、利润率下滑超预期);公司拟每10股分派0.15元,对应分红比例5.3％(2021年5.5％)。1Q23公司营业收入同比下降40％至28亿元,归母净利润转亏至-2亿元,低于我们预期,主要系结算规模、利润率下滑但费用支出刚性所致(1Q23三项费用率同比增长10.2ppt)。

   强化资金管控,融资渠道畅通。2022年末公司有息负债总额较21年末收缩17亿元至785亿元,净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为145％、70.2％、1.2倍;1Q23内长期负债增加带动季末有息负债总额增长37亿元至822亿元,"三条红线"仍维持在橙档。公司加强回款管理,2022年实现经营性现金净流入56亿元(同比增长44％);同时,公司作为地方国企融资渠道保持畅通,我们统计2023年初以来公司已发行4笔公司债、2笔中票及1笔ABS,融资总额超140亿元,加权平均票面利率仅3.58％。

   发展趋势2022年、1Q23销售均跑赢行业,全年料稳中有增。2022年公司销售金额同比下降7％至315亿元,其中住宅产品同比下降3％至289亿元,优于行业整体水平(Top50房企整体降幅42％);销售均价同比增长17％至22693元/平方米。1Q23公司销售额同比增长92％至95亿元,销售均价继续上行至23473元/平方米(主要受益于天津、上海、佛山、重庆等高能级城市的集中推盘和续销)。年内公司新增天津1宗地块,总地价35亿元,对应拿地强度11％;我们估算2022年末公司在手货值约1500亿元,预计今年全年公司有望实现销售规模稳中有增。

   持有型业务有望实现稳健增长。2022年公司资管业务(物业租赁及物业经营)实现营业收入/息税前利润19.5/9.3亿元,同比均下降15％,在疫情防控背景下整体表现稳定。期内公司通过整合自持资源、强化招商管理等手段完成写字楼重点客户签约和续租工作,商业项目亦通过积极调铺维持较高出租率。往前看,考虑到疫情防控因素对持有型业务的影响逐步消除,我们预计公司今年资管业务营业收入有望重回增长通道。

   盈利预测与估值考虑到公司后续结算规模及利润率或承压,下调2023/2024年归母净利润47％/47％至8.9/9.4亿元,对应同比增速分别为5.1％/6.0％。当前股价对应16.9/16.0倍2023/2024年市盈率。维持跑赢行业评级,考虑到公司销售表现亮眼或可获得风偏提升,维持6.42元目标价,对应22/20倍2023/2024年市盈率和27％的上行空间。

   风险开发销售进度慢于预期;持有型业务恢复速度低于预期。