首开股份(600376):重仓城市销售改善,关注公司后续表现

1月成交同比下降,重仓市场边际改善。根据克而瑞数据,23年1月首开股份实现销售金额28亿元,受春节假期等因素影响同比下降35％,对应销售面积10万方,同比下降33％,销售均价28384元/平,同比下降3％。近期情况来看,22Q4公司实现销售金额同比增长1.5％,增速高于同期百强房企(-30％),也较公司前3季度的-27％、-39％、-21％有明显改善,销售总体趋势向好。近期北京等公司重仓市场情绪及成交边际改善,其中北京春节后20天新房、二手房成交面积较22年同期分别增长1％、21％,较19年同期则增长53％、46％,改善明显,随着重仓城市进入复苏通道,公司未来销售有望随之修复上行。

   土地投资谨慎,在手土储充足核心。23年1月公司无新增土地,22年共新增4宗土地,总地价139亿元,对应拿地力度为16％,较20年、21年50％左右的拿地力度有较大下降,但在行业中仍处于中上水平,且拿地质量有明显提升,新增土储毛利率达35％。土地储备方面,公司截至22H1未结算土储去化周期4.0年,其中北京面积占比36％,一二线城市占比82％,储备充足且核心,随着销售及融资持续改善,公司或在关注土地质量的同时提升拿地力度,关注公司后续拿地情况。

   盈利预测与投资建议。受疫情干扰开发业务进度不及预期、利润率下降、合联营公司亏损及交易性金融资产公允价值下跌等因素影响,公司预计22年归母净利润亏损10-15亿元。考虑到疫情影响减弱、开发进度回归正轨,高毛利项目进入结算周期,公司23年有望扭亏,预计23-24年归母净利润分别为4.5亿元/9.5亿元,给予公司23E归母净资产合理估值0.6倍PB,对应合理价值7.05元/股,维持"买入"评级。

   风险提示。北京市场改善不及预期;行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率;政策环境改善速度不及预期;融资环境恶化等。