金融街(000402):结算放缓+租金减免+减值致利润下降-年度点评

2020年疫情冲击下盈利减少,2021年有望重启增长2020年公司实现营收181.2亿,同比-30.8％;归母净利25.0亿,同比-27.4％,低于我们预期(34.8亿),受疫情影响地产结转放缓、商业租金减少;加权平均ROE同比-3.32pct至7.02％。随着资产减值兑现、地产销售增长以及商业经营复苏,公司2021年有望重启增长。预测2021-2023年EPS0.95、1.05、1.14元,下调为"增持"评级。

   地产结算放缓,租金减免,资产减值导致营收、归母净利同比减少2020年疫情影响之下公司营收、归母净利均同比减少。1、地产开发业务结算放缓,营收同比-32.9％,结算质量下降,毛利率同比-9.2pct至27.5％;资产管理方面,物业出租(写字楼、商业)租金减免致营收同比-9.4％,毛利率同比-3.0pct至88.4％;物业经营(酒店、体育中心)受客流影响营收同比-52.2％,毛利率同比-46.9pct至-52.5％。2、受区域调控影响,北京、天津、成都、佛山部分项目计提存货跌价准备,报告期资产减值9.0亿。3、处置万科丰科中心项目,公允价值变动收益-4.3亿,2019年同期为+6.8亿。销售延续增长,土地投资审慎2020年公司实现销售金额402.0亿元(住宅339.1亿+商务62.9亿,北京、广州、上海三大区销售金额占比75.5％),同比+26.0％。新增土储权益建面96.9万平,同比-58.6％;权益投资50亿元,同比-70.4％,新增项目位于上海、佛山、惠州、天津、遵化。报告期末土储可结算建面1707万平,权益建面1383万平。2021年计划权益土地投资180亿,有望重启扩张。

   优化自持物业结构,三条红线考核降为橙档,参股北京绿色交易所2020年末以来转让万科丰科中心(交易价37.1亿),协商解除北京中信城B地块合作(返还公司合作款50.11亿+资金费35.97亿),挂牌德胜国际中心(挂牌价15.75亿)。报告期末净负债率同比-16.5pct至172.4％,扣除预收账款的资产负债率同比+0.9pct至74.4％,现金短债比同比+57.8pct至127.4％,公司力争三年三条红线全部达标。此外,公司在投资者互动平台表示目前持有北京绿色交易所有限公司16％股权,碳中和的大背景下有望受益于参与者增多、交易规模扩大、品种创新、跨区跨国交易等。

   开发自持双轮驱动,下调为"增持"评级鉴于地产结算利润率下行,预测2021-2023年EPS为0.95、1.05、1.14元(2021、2022年前值1.32、1.44元),可比公司2021年预测PE均值7.7倍(Wind一致预期),考虑到公司商业地产稀缺价值,给予公司2021年8.0倍PE估值,目标价7.60元(前值7.92元)。考虑到短期地产行业结算毛利率下行趋势以及公司盈利增速放缓,下调为"增持"评级。

   风险提示:行业景气度下滑;一二线销售不确定;公允价值变动收益波动。